Innovatieve Projectontwikkeling sinds 1961
Met onze oprichting in 1961 behoort Macobouw, de Maatschappij voor Coördinatie en Ontwikkeling van Bouwprojecten, tot één van de eerste projectontwikkelaars binnen Nederland.
Met onze oprichting in 1961 behoort Macobouw, de Maatschappij voor Coördinatie en Ontwikkeling van Bouwprojecten, tot één van de eerste projectontwikkelaars binnen Nederland.
Sinds de inwerkingtreding van de Omgevingswet op 1 januari 2024 is het aanvragen van een vergunning bij planologisch strijdige activiteiten ingrijpend veranderd. Een veelgebruikt – en vaak noodzakelijk – instrument binnen dit nieuwe stelsel is de buitenplanse omgevingsplanactiviteit, ofwel: BOPA.
In deze blog leggen we uit wat een BOPA precies is, wanneer u ermee te maken krijgt, wat de belangrijkste juridische en procedurele kenmerken zijn, hoe het zich verhoudt tot het oude stelsel onder de Wabo, en wat u nodig heeft voor een kansrijke aanvraag.
Een BOPA is een activiteit die niet past binnen de regels van het geldende omgevingsplan, maar waarvoor de gemeente – na bestuurlijke en inhoudelijke afweging – toch medewerking kan verlenen. Denk aan een functiewijziging, extra bouwlaag, transformatie van een bestaand gebouw of toevoeging van woningen op een perceel waar dit planologisch niet is toegestaan.
Het college van B&W beoordeelt of het initiatief – ondanks strijdigheid met het plan – past binnen het gemeentelijk beleid en de regels uit het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl). Bij een positief besluit wordt een omgevingsvergunning verleend voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit.
Onder de oude Wabo kenden we drie vormen van planologische afwijking:
Onder de Omgevingswet zijn deze vormen samengebracht in een uniform systeem, met onderscheid tussen:
De BOPA vervangt dus zowel de kruimelgevallenregeling als de buitenplanse afwijking onder de Wabo. Daarmee is er meer bestuurlijke afwegingsruimte, maar ook meer inhoudelijke motiveringsplicht en betrokkenheid van de gemeenteraad.
U heeft een BOPA nodig wanneer:
Voorbeelden:
Toepasbaar bij relatief eenvoudige aanvragen zonder grote milieugevolgen of conflicten met nationale belangen. Denk aan kleinschalige functiewijzigingen of beperkte bouwvolumes.
Verplicht bij:
De gemeente bepaalt welke procedure van toepassing is. Twijfelt u? Vraag dan tijdig een vooroverleg aan.
Een belangrijk verschil met het Wabo-stelsel is het adviesrecht van de gemeenteraad, óók bij reguliere BOPA-procedures.
Veel gemeenten hebben in hun omgevingsplan, beleidsregels of mandaatbesluiten opgenomen dat het college de gemeenteraad moet informeren of om advies moet vragen bij:
Hoewel het formeel een niet-bindend advies is, wordt de stem van de raad vaak politiek zwaar gewogen. Dit maakt bestuurlijke afstemming, participatie en beleidsmatige onderbouwing des te belangrijker – zeker als u snelheid wilt behouden in het proces.
Voor een succesvolle aanvraag moet u doorgaans de volgende documenten aanleveren via het DSO:
Zorg dat deze stukken inhoudelijk kloppen en goed op elkaar zijn afgestemd. Onvolledige of tegenstrijdige indiening leidt vaak tot vertraging of afwijzing.
Bij Macobouw begeleiden wij buitenplanse omgevingsplanactiviteiten met inhoudelijke diepgang, juridische precisie en bestuurlijke realiteitszin. Wij verzorgen:
Wij werken voor ontwikkelaars, vastgoedeigenaren, gemeenten en particuliere initiatiefnemers die zekerheid willen in het vergunningsproces – met zo min mogelijk vertraging of verrassingen.
Wilt u weten of uw initiatief een buitenplanse omgevingsplanactiviteit vereist? Twijfelt u over de haalbaarheid of zoekt u professionele ondersteuning bij het opstellen van een ruimtelijke onderbouwing of DSO-aanvraag?
👉 Bekijk onze dienstverlening op het gebied van vergunningen, ruimtelijke onderbouwingen en planprocedures
Of neem direct contact met ons op voor een vrijblijvend adviesgesprek.
Samen zorgen we ervoor dat uw plan de toets der kritiek doorstaat – juridisch, beleidsmatig én bestuurlijk.
Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit, sed do eiusmod tempor incididunt ut labore et dolore magna aliqua. Ut enim ad minim veniam, quis nostrud exercitation ullamco laboris nisi ut aliquip ex ea commodo consequat. Duis aute irure dolor in reprehenderit in voluptate velit esse cillum dolore eu fugiat nulla pariatur.
Block quote
Ordered list
Unordered list
Bold text
Emphasis
Superscript
Subscript
Bent u benieuwd naar de mogelijkheden voor uw project? Of het nu gaat om verkoop, (her)ontwikkeling of een strategisch advies, wij denken graag met u mee. Neem vrijblijvend contact met ons op en ontdek hoe we samen waarde kunnen creëren.
Neem contact op.png)
